婚前房产

  中国是成文法国家,成文法的天生缺陷就是滞后性和法律空白、盲区。几千年的男权主义和法律的缺陷、司法能力及水平的限制等因素制约司法实践中婚姻家事领域相关法律问题的审判。法律的生命不在于逻辑,而在于经验。所以本文所要阐述仅供参考,不代表现实中法院就是这个审判结果。

  房屋作为夫妻共同财产中的主要财产,离婚时该如何分割、房屋补偿款应如何计算的问题亦成为婚姻案件中最为突出的争议焦点。婚前购买婚后还贷房屋在离婚时如何分割是司法实践的一个突出问题。

  2011年,最高人民法院发布《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》,第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”。《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决”。《婚姻法司法解释三》出台后,由于最高人民法院并未就“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的具体计算公式作进一步说明和规范,因此各地法院在审判过程中,亦无统一的计算规则可供参照,导致目前司法实践中各有各的计算方式,屡屡出现“同案异判”的情形。而补偿数额常常因计算公式的不同而相去甚远,损害了司法公信力。

  2015年11月19日,最高人民法院新闻发布厅召开典型案例新闻通气会,通报了30起婚姻家庭纠纷典型案例,也没有针对离婚时房屋补偿计算标准这一关键问题提出指导意见。

  2014年11月17日,北京市高级人民法院民一庭作出了《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》,规定人民法院在审理离婚案件中,根据《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条规定,判决由产权登记一方对另一方进行补偿时,应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。深圳市法院确定的计算公司为夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)÷实际购房款(房屋购买价+离婚时已还全部利息)×离婚时房屋市场价。还有其他地方法院的补偿计算公式不再一一赘述。

  该补偿公式的致命缺陷就是将尚未发生的贷款利息计入购房成本中,将贷款利息认定为夫妻共同债务,并且没有考虑结婚前房屋的增值。按照法律规定和公平原则,作为离婚时尚未支付的贷款利息不应计入到购房总成本中。

  第一,《婚姻法司法解释三》第十条第二款明确规定“判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”,个人婚前因为购房而产生的贷款费用,属于个人婚前的债务,其不因缔结婚姻而转化为夫妻共同债务。离婚时,在将该房屋判归婚前购房者一方时,如果仍有剩余贷款本息未支付,仍应视为是购房者的个人债务,据此在离婚后要求购房者一方继续独自偿还其个人债务合理合法。

  第二,夫妻共同财产与债务的界定时间应以离婚时为时间点,分割财产及债务应当以离婚时现有的范围予以分配。离婚后持有房产的一方是否继续通过融资的方式供楼,抑或立即提前偿还贷款,属于其个人对财产的处分权,由此而产生的成本如贷款利息也应由其个人承担,在计算房屋补偿款时不应将未支付的贷款利息纳入购房总成本。

  其三,房屋的增值或贬值,是基于已经发生的购房投入而产生的收益(或亏损),因此在计算补偿款时,理应按照共同还贷部分在房屋增值中的占比来计算。

  综上,将贷款总利息作为购房总成本进行计算,实质上是将产权登记方在离婚后需偿还的贷款利息义务分摊给了夫妻双方,扩大了购房总成本,从而稀释了夫妻共同投入的比例,这对于在婚姻存续期间参与还贷又未能取得房屋所有权的一方而言是极为不公平的,因此,未发生的贷款利息不应作为购房总成本的一部分纳入计算,从而避免出现将个人债务纳入购房总成本而导致夫妻共同投入比例被不合理稀释的现象,充分保护参与共同还贷一方的合法利益。

  我们认为婚姻存续期间的还贷是承担未付房贷本金的成本,补偿是对夫妻共同还贷本金和还贷期间房屋增值的补偿。故我们建议婚前的房产分割补偿计算公式:

  〖还贷本金+(婚支付房屋价款+税费+婚前还贷本金)/未付房贷本金×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)〗×50%

  上述公式不仅区分了婚前婚后投入与增值,也区分了个人还贷部分与共同还贷部分,因此同样适用于一方父母出资及双方父母共同出资等情形的房产分割,父母出资被认定为仅对自己子女赠与的,只需要将父母出资部分作为个人还贷计算即可。

  司法实践中往往难以以“一刀切”的方式片面、单一地对财产进行处理。能否公平、公正地认定夫妻双方对共同财产的贡献并做出合理的补偿,是有效解决离婚纠纷财产争议的前提。因此,分割补偿的计算公式必须能直观地体现婚后参与还贷一方的贡献,保障其相应财产权利的取得,真实地反映夫妻关系存续期间房屋市值的变化,并合理计算出应予以分割的部分。通过确定一个统一、科学、合理的分割计算公式,可以使得在今后的司法实践中对此类事情的处理更具公平性、合理性和说服力。在当前的社会环境下,家事领域的矛盾与纠纷的社会影响越来越大,房产作为公民的主要财产,应当客观公平公正地统一裁量。因此,笔者作为长期耕耘在家事领域的律师,呼吁最高人民法院尽快对房屋分割补偿款计算公式进行调研,出台裁量标准或公布典型案例,尽快消除同案异判的现象,促进社会的和谐稳定。

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