夫妻协议离婚,被擅自卖掉的房子怎么办?

  案件概况:

  李先生和丁女士是大学同学,2001年10月两人结束了六年的爱情长跑,步入婚姻的殿堂。

  李先生和丁女士婚后共同购买了一套50平米的房屋,登记在丁女士的个人名下。婚后两年,李先生因工作需要,经常去外地出彩,夫妻俩一年待在一起的时间连一个月都不到,夫妻俩的交流越来越少。

  李先生回家的次数越来越少,就连电话都不打,丁女士发给李先生的信息,一点回应都没有就像石沉大海。丁女士怀疑李先生在外面有了情人,每次李先生回来,两人都会因为这件事发生争吵,感情逐渐破裂,两人开始协商协议离婚的事宜,但因房产归属问题存在争议,始终没有达成一致。

  2007年6月,丁女士通过中介公司找到购房人刘某,以自己的名义与刘某签订了一份房屋购卖合同,该房屋以市场价59万元的价格卖给了刘某,当日刘某通过银行转账向丁某支付了59万元,双方将房屋买卖合同交与房地产交易部门备案,并办理了房屋过户手续。

  2007年11月刘某去的上述房屋的所有权证。李先生发现后,认为丁女士卖房未经其同意,丁女士、刘某系恶意串通,十分气愤,起诉到人民法院,要求确认丁某与刘某签订的房屋买卖合同买卖行为无效。

  法院判决:

  刘某是以市场价格购买争议房屋并已经取得争议房屋的物权,且李某也没有提出足够的证据来证明刘某有恶意,因此符合物权法关于无权去的的规定,是善意取得,判决驳回李某的诉讼请求。

  律师点评:

  1.本案的关键点在于该房屋买卖行为是否成立物权善意取得。“善意取得又称即时去的,指无权处分他人财产的转让人讲其有权占有的他人财产,交付或登记于受让人名下,如买受人取得该财产时处于善意并支付了合理对价,则即取得财产的所有权,原所有权人不得要求受让人返还原物。”善意取得制度是一项重要的所有权制度,其主要功能是保护交易安全,促进交易,同时也旨在保护善意第三人的利益。但由于善意取得制度毕竟会对元所有人的权益产生重要影响,因此各国在确立该项制度的同时,都规定了严格的限制条件。

  2.我国物权法第106条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。这一条对物权善意取得的三个构成要件进行了明确。

  3.根据《婚姻法解释(一)》第十七条的规定夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《婚姻法解释(三)》第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。””夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持”

  4.根据上述法律和司法解释的规定,如果买受人出于善意,并支付了合理的对价且办理了房产过户手续,则基于善意取得制度取得了该财产的所有权,另一方起诉到法院请求确认房屋买卖合同无效,是得不到法律支持的。这里还有一个“善意”的证明责任分配问题,即由谁来举证证明受让人是否出于善意,这也是影响受让人行为定性的重要因素。在不动产善意取得中,受让人是基于对不动产登记薄的信赖而为交易行为,因此首先退订其是善意的,在举证责任分配方面,应当由否认受让人出于善意的夫妻一方负举证责任,如果不能举出足够证据,证明受让人为恶意,则推定受让人为善意。

  5.涉及夫妻共同房产时,在符合受让人受让该房屋是善意的,以合理的价格转让、已经过户登记的情况下,受让人可善意取得房屋所有权,买受人知道或应当知道房屋为共有或买受人与出卖人存在恶意串通损害其他共有人利益的除外,因此李某要支持自己的主张就应当举证证明刘某买房时存在恶意。本案诉争的夫妻共有房屋系登记在丁某个人名下,丁某虽未经李某同意出售夫妻共有房屋,但出卖房屋的实际成交价格为59万元,在当时属于合理价格,并已经办理了过户登记,李某也没有证据表明刘某购买房屋为恶意,所以应认定刘某善意取得诉争房屋所有权,驳回李某的诉讼请求。

  6.李某虽然无法追回该房产,但协议离婚或提起离婚诉讼时,可以要求分割房屋出售的款项,如果丁某处分房产给李某造成损失的,离婚时李某还可以提出赔偿请求。

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